Občanský zákoník- nová právní úprava smluvní pokuty u nájmu bytu a domu

Dne 1. 7. 2020 vstoupí v účinnost novelizace občanského zákoníku, která rozsáhle novelizuje bytové spoluvlastnictví, znovu upravuje překupní právo spoluvlastníků nemovitostí a mimo tyto právní úpravy poněkud nenápadně a plíživě mění jedno z důležitých ustanovení nájmu bytu a domu. Konkrétně se jedná o ust. § 2239 občanského zákoníku, které upravuje zakázaná ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem.

 

Je známo, že nájemce bytu nebo domu je ve vztahu k pronajímateli slabší smluvní stranou. Právní úprava na to dbá a v minulosti zákonodárce zakázal sjednat smluvní pokutu k tíži nájemce za jeho případné porušení povinností vyplývajících z uzavřené nájemní smlouvy. Tento zákaz taktéž podpořily i soudy ve své rozhodovací činnosti.

 

Zajišťujícím institutem v nájemních vztazích je jistota. Nesprávně je často nazývána kaucí. Jistota slouží jako zajištění nároku pronajímatele v případě vzniku škody ze strany nájemce.

 

Od data nabytí účinnosti novely bude možné v nájemních vztazích sjednat smluvní pokutu. Toto ujednání již nebude zakázané, jak bylo do účinnosti novely, tj. do 30. 6. 2020. Pokud by nájemce uzavíral smlouvu do 30. 6. 2020, není možné smluvní pokutu platně sjednat. Od data 1. 7. 2020 už to možné je. Nájemní smlouva na byt nebo dům může takovéto ujednání obsahovat.

 

V zákoně je však nadále ponechán zákaz smluvního ujednání ukládajícího nájemci povinnost zjevně nepřiměřenou. Současně jsou upraveny i mantinely, ve kterých se smluvní pokuta bude moci pohybovat.

Sjednání jistoty („kauce“) a sjednání smluvní pokuty je vzájemně provázáno. Lze si sjednat jistotu, lze si nově sjednat smluvní pokutu, lze si sjednat i obojí současně. Je nutné upozornit na skutečnost, že jistota a smluvní pokuta nebudou moci ve svém souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

 

Příklad: Pronajímatel si s nájemcem sjedná měsíční nájemné ve výši 20 000 Kč. K tomu si ujednají jistotu („kauci“) ve výši dvou měsíčních nájmů, tzn. částku ve výši 40 000 Kč. Jistota a smluvní pokuta dohromady nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, tj. 60 000 Kč. Maximální výše smluvní pokuty činí 20 000 Kč (trojnásobek měsíčního nájemného mínus výše jistoty). Při vyšším ujednání smluvní pokuty půjde o zdánlivé právní jednání a vyšší smluvní pokuta nebude soudem přiznána. Tento příklad je vzorový a je možné i jinými způsobem smluvně uspořádat jistotu a smluvní pokutu.

 

Smluvní pokuta utvrzuje nejen finanční povinnosti nájemce, ale i veškeré jeho jiné povinnosti uvedené v nájemní smlouvě. Bude-li nájemce mít smluvní povinnost například dodržovat noční klid a bude-li tuto povinnost porušovat a zároveň tato povinnost bude utvrzena smluvní pokutou, pak bude pronajímatel moci přistoupit k jejímu uplatnění. Sjednaná jistota („kauce“) se v tomto konkrétním případě nedá využít.