Legislativu od 3. 3. 2020 obohatil nově přijatý zákon o realitním zprostředkování. Tento zákon by vyhlášen ve Sbírce zákonů pod číslem 39/2020. Původně měl nabýt účinnosti již datem 1. 1. 2020. Tento zákon se dotkne všech osob, které se pohybují na realitním trhu. Současně s tímto zákonem byl novelizován živnostenský zákon, který upravuje postup živnostenských úřadů vůči realitním zprostředkovatelům.
Zákon o realitním zprostředkování dopadá na realitní kanceláře ve veřejnoprávní rovině v souvislosti se změnou pojetí činnosti realitního zprostředkování a v rovině soukromoprávní ve vztahu k zájemcům. Realitní zprostředkovatelé si budou muset zajistit potřebná oprávnění a současně budu muset přizpůsobit smluvní dokumentaci zákonným požadavkům.
Základní pojmy zákona
Zákon o realitním zprostředkování označuje za realitního zprostředkovatele každého, kdo jako podnikatel poskytuje službu s cílem zprostředkovat uzavření tzv. realitní smlouvy. Tou je kupní smlouva nebo smlouva o převodu práva, s nímž je spojeno oprávnění užívat nemovitost. V tomto případě se jedná např. o koupi družstevního bytu, resp. podílu v bytovém družstvu.
Realitním zprostředkováním je tedy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Obvykle se může jednat o poskytnutí těchto dalších služeb: poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovitosti a návrh nabídkové ceny, marketing, zajištění prohlídky, obstarání stavebně technické dokumentace, zprostředkování poskytnutí právních služeb, zprostředkování související úschovy.
Nároky na realitní zprostředkovatele
Realitní zprostředkovatel i v postavení právnické osoby musí být bezúhonný. Nesmí tedy být pachatelem úmyslného trestného činu nebo nedbalostního trestního činu souvisejícího s realitním zprostředkováním.
Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit klientům újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Minimem pojistného plnění pro jednu pojistnou událost je částka 1 750 000 Kč. Pro případ dvou a více pojistných událostí v jednom roce je pojistná částka 3 500 000 Kč.
Realitní zprostředkovatel má mít odbornou způsobilost, tzn. potřebné vzdělání a praxi v oboru. Odborně způsobilé budou muset být rovněž osoby vykonávající svou činnost pro realitní kanceláře jako tzv. osoby samostatně výdělečně činné, přičemž zde jsou požadavky zákona o něco mírnější.
Realitní činnost nebude nadále živností volnou jako je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, ale živností vázanou. Pro výkon volné živnosti nepotřebuje podnikatel žádnou odbornou způsobilost. Pro získání vázané živnosti potřebuje podnikatel doložit zákonem vymezené podmínky odborné způsobilosti (např. dosažené vzdělání). V přechodných ustanovení zákona se počítá s obdobím šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti nového zákona k doložení stanovených podmínek živnostenskému úřadu.
Povinnosti realitních zprostředkovatelů
Povinností realitního zprostředkovatele je, aby ohledně své činnosti uzavřel s každým klientem písemnou smlouvu o realitním zprostředkování na samostatné listině obsahující zákonem stanovené náležitosti. Nesplňuje-li tato smlouva zákonné požadavky, klient je oprávněn dovolat se její neplatnosti. Realitní zprostředkovatel takovou možnost nemá.
Smlouva o realitním zprostředkování obsahuje (i) označení předmětu převodu nebo předmětu užívání nebo požívání; (ii) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, (iii) výši provize nebo způsob jejího určení. Neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování zde uvedené údaje, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. Není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování znám údaj o výši kupní ceny a předmětu převodu, je nutné tyto údaje sjednat alespoň obecným způsobem.
Realitní zprostředkovatel je povinen předat klientovi výpis z veřejného seznamu, tzn. z katastru nemovitostí k předmětu realitního zprostředkování (bytu, domu nebo jiné nemovitosti) nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování.
Součástí zákonných požadavků na realitní zprostředkovatele je jejich informační povinnost. Klientům jsou povinni poskytnout informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, které plynou z veřejných seznamů (např. váznoucí služebnost na nemovitosti). Realitní zprostředkovatel je povinen informovat o dalších závadách, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Rovněž je realitní zprostředkovatel povinen úplně informovat o svojí provizi.
Úschova finančních prostředků
Snahou zákonodárce bylo, aby realitní zprostředkovatelé neposkytovali v rámci svojí činnosti úschovu peněz, tj. kupní ceny, za převáděnou nemovitost. Zákon zakazuje, aby službu úschovy peněžních prostředků realitní zprostředkovatelé klientům nabízeli. Požádá-li klient o tuto službu písemně na samostatné listině, může zprostředkovatel úschovu realizovat. Úschova peněz má však poměrně přísně stanovené podmínky. Tyto podmínky jsou následující: (i) písemná smlouva o úschově; (ii) uložení peněz na samostatný bankovní účet (tj. zvlášť pro každou úschovu) vedený na jméno realitního zprostředkovatele; (iii) informování banky, že finanční prostředky jsou majetkem třetí osoby; (iv) záznam v evidenci úschov.
Kontrola a přestupky
Kontrolu činnosti realitních zprostředkovatelů mají dle zákona na starosti zpravidla živnostenské úřady. Za neplnění povinností stanovených zákonem o realitním zprostředkování jsou vymezeny skutkové podstaty přestupků. Spáchání přestupků je sankcionováno pokutami až do výše 1 000 000 Kč. Projednání přestupků probíhá před živnostenskými úřady.
