Nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“), který nabude účinnosti 1. 1. 2014 přinese změny v nájmu bytů. Nájem bytu se bude řídit NOZ ode dne jeho účinnosti, i když došlo k uzavření smlouvy o nájmu před tímto datem. Podle stávající právní úpravy tj. Občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) se bude posuzovat pouze vznik nájmu bytu a práva a povinnosti vzniklé před nabytím účinnosti NOZ. Toto je z důvodu ochrany práv nabytých v dobré víře za nynější právní úpravy. Z uvedeného tedy plyne, že pro nájemní smlouvy uzavřené před 1. 1. 2014 budou platit nová pravidla stanovená NOZ.
Nájem bytu
Nájemní smlouva musí mít i nadále písemnou formu. Podle nové právní úpravy však pronajímatel nemůže namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy, tzn., že pokud nebude smlouva uzavřena písemně, nepůjde tento nedostatek k tíži nájemce. V případě, že pronajatý prostor není určen k bydlení (není takto zkolaudován), také tato skutečnost nemůže být na újmu nájemci.
Nájem domu
Nově je v NOZ upraven tzv. nájem domu, pokud slouží k bytové potřebě nájemce. Úprava nájmu domu se zabývá problematikou bytu v rodinném domě jako jediného bytu v jednom domě. V současné době se na nájem domu aplikuje obecná ustanovení občanského zákoníku o nájmu. Nájemce domu nemá ze zákona takovou ochranu jako nájemce bytu, i když je rodinný dům pronajat za účel bydlení. V rozdílu poskytované ochrany podle současné právní úpravy lze spatřovat zásadní nedostatek, který bude novou právní úpravou odstraněn. Nájemcům, kteří žijí v rodinných domech, nynější právní úprava neposkytuje žádnou ochranu oproti chráněnému nájmu bytu.
Doba trvání nájmu
Nájem bytu lze sjednat na dobu určitou nebo neurčitou, toto pravidlo se nemění. Nově však bude platit, pokud si smluvní strany sjednají dobu trvání nájmu na dobu určitou a toto doba bude delší jak 50 let, tak se má za to, že doba trvání nájmu je sjednána na dobu neurčitou. V prvních padesáti letech bude možné nájem vypovědět jen z dohodnutých výpovědních důvodů a v dohodnuté výpovědní lhůtě. Podle současné právní úpravy resp. judikatury lze nájemní smlouvu uzavřít a dobu určitou, maximálně
na 99 let.
Výpovědní důvody
Současná právní úprava nerozlišuje, zdali je pronajímatelem dávána výpověď z nájmu bytu, který je uzavřen na dobu určitou nebo neurčitou. Podle právní úpravy v NOZ se rozlišují výpovědní důvody v závislosti na době trvání nájemní smlouvy (nájem na dobu určitou nebo neurčitou).
Nájem bytu na dobu určitou nebo neurčitou lze nově vypovědět ze strany pronajímatele z těchto důvodů:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost, který vyplývá z nájmu,
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, který bydlí v domě, kde se nachází nájemcům byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
- má-li být byt vyklizen, neboť je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat,
- je-li tu jiný obdobě závažný důvod pro výpověď nájmu.
Na rozdíl od současné právní úpravy není výčet výpovědních důvodů taxativní, tzn. konečný.
Nájem bytu na dobu neurčitou může pronajímatel vypovědět, pokud:
- má být byt užíván pronajímatele nebo jeho manželem, který chce opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství již bylo rozvedeno,
- potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
Délka výpovědní doby zůstává zachována, je tříměsíční, ale s tím, že jsou nově stanoveny výjimky z její délky, a to tyto. V případě, že nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Pokud nastane takový případ, bude mít pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a může požadovat, aby mu nájemce odevzdal byt bez zbytečného odkladu. Nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Porušení povinností zvlášť hrubým způsobem se rozumí, zejména, nezaplatí-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců; poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem; způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímati nebo osobám, které v domě bydlí; neoprávněně užívá byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Tato nová úprava bude přínosem. Podle stávající právní úpravy musel pronajímatel čekat na uplynutí tříměsíční výpovědní doby a zákon mu nedala jinou možnost k předčasnému ukončení nájmu.
Přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu
Podle nové právní úpravy nebude k žádnému výpovědnímu důvodu potřeba předchozího přivolení soudu. Nájemce bude mít možnost, bude oprávněn ve lhůtě dvou měsíců žádat, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Na tuto skutečnost musí pronajímatel nájemce upozornit.
Konec bytových náhrad
Nová právní úprava vypouští povinnost pronajímatele v určitých případech skončení nájmu poskytovat nájemci bytovou náhradu.
Přechod nájmu bytu
Právní úprava přechodu nájmu bytu je v NOZ upravena shodně se současnou úpravou. V případě úmrtí nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přechází práva a povinnosti z nájmu na osobu, která s nájemcem ke dni jeho smrti žila ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Pokud nejde o osobu blízkou, přejdou na ní práva a povinnosti z nájmu bytu pouze v případě, že pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasí, a to písemnou formou. Nově je však upravena ta skutečnost, že pokud dojde k přechodu nájmu bytu, jak je popsáno výše, trvá nájem do dobu nejdéle dvou let, ode dne, kdy nájem přešel.
Nově není vyžadován souhlas pronajímatele s přijetím kohokoliv do nájemcovi domácnosti, ale bude vyžadován souhlas pronajímatele s přechodem nájmu. Nájemce si může vzít do své domácnosti bez souhlasu pronajímatele kohokoliv, má však povinnost bezodkladně – nejpozději do dvou měsíců – tuto skutečnost oznámit pronajímateli. Pokud tak neučiní, je to závažné porušení povinnosti nájemce.
Podnájem
V současné době je možné byt nebo část bytu podnajmout s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Zde také dochází ke změně, která spočívá v tom, že nájemce nově může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě trvale bydlí bez souhlasu pronajímatele. V opačném případě – nájemce v bytě trvale nebydlí, i zde bude nutný souhlas pronajímatele.
Prodloužení nájmu
Prodloužení nájmu bude nově upravena zcela odlišně. Podle NOZ pokud bude nájemce pokračovat v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby opustil byt, tak platí, že je nájem znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Toto neplatí v případě, že si smluvní strany sjednají v nájemní smlouvě něco jiného. Výzva pronajímatele nájemci, že má byt opustit, musí být písemná.
Zde je uvedeno několik významných změn, která nás všechny čekají od 1. 1. 2014. Tato úprava se bude vztahovat i na stávající nájemní smlouvy.
